오늘은 주택담보대출에 대해서 알아보겠습니다. 내 집 마련의 꿈을 꾸고 있는 사람들이 아주 많습니다. 부동산을 장만하게 되면 일단 전세나 월세를 살때 처럼 이리저리 옮기지 않아도 되며 안정된 생활을 시작할 수 있습니다. 하지만 부동산은 월급으로 살 수 있는 금액이 아닌지 벌써 오래입니다. 주택담보대출을 실행하여 거의 평생 약 30년을 주택담보대출 원금과 이자를 갚으며 살아야 온전히 살 수 있습니다. 최근 들어서는 집값이 너무 많이 올라 더욱더 주택담보대출을 잘 알아야 매매할 수 있습니다. 자 부동산 구입, 내 집 마련을 위해서 필요한 주택담보대출에 대해서 알아보겠습니다.
주택담보대출 LTV란?
주택담보대출 LTV는 Lone to value로 주택담보대출 비율을 뜻합니다. 즉, 내가 제공하는 담보에 대해서 얼마정도의 대출을 받을 수 있는지를 말하는 것입니다. 예를 들어 LTV가 70%이고 제공하는 담보가 1억이라면 1억의 70%인 7천만 원의 대출을 받을 수 있다는 것입니다. 주택구입을 위해서 LTV가 높은 것이 당연히 좋습니다.
주택담보대출 DTI란?
담보대출에서 DTI(debt to incom)는 총부채 상환비율을 뜻합니다. 즉, 내가 갚아야 하는 원금과 이자의 합이 연 소득 비중에서 차지하는 비중을 의미합니다. 예를 들어서 자신의 연봉이 5천만원이고 DTI 총부채 상환비율이 50%라면 매년 갚아야 하는 대출금이 2500만 원까지라는 것입니다.
주택담보대출 DSR이란
주택 담보대출에서 DSR(Debt service Ratio) 총부채원리금 상환비율을 뜻합니다. DTI와 유사하지만 DSR은 자신이 갚아야 하는 모든 원리금을 합산하여 소득과 비율을 말하는 것입니다. 주택담보대출 뿐만아니라 신용대출, 학자금 대출 등 현재 상환 중인 원리금을 포함한 개념입니다. 예를 들어 소득이 5천만원이고 DSR이 50%, 기존 신용대출이 1000만 원을 갚아가고 있다면 신규로 주택담보대출을 받아 갚아나갈 수 있는 금액은 기존 신용대출 1000만 원을 제외한 1500만 원까지 가능한 것입니다.
주택담보대출 담보금액 산정방법
만약에 시가 10억원의 집을 매수한다면 은행에서 얼마의 금액으로 담보금액을 인정해 줄까요? 은행에서 매수하는 금액 10억을 기준으로 LTV를 적용해줄까요? 그렇지 않습니다. 아파트는 KB시세를 기준으로 담보금액을 산정해 줍니다. 만약 10억에 집을 매수하지만 주택담보 금액은 KB시세를 기준으로 책정됩니다. 상가 또는 다세대 빌라 등은 감정평가금액을 기준으로 담보금액이 나옵니다. 아파트는 KB 시세가 나와있기 때문에 빠르게 담보대출 가능금액을 알 수 있습니다. 하지만 상가, 다세대, 빌라 등은 감정평가기간을 거쳐 최종 담보대출금액을 알 수 있습니다. 아파트 분양권인 상태에서 입주하기 전에 주택담보대출금액을 알기 위해서는 입주시 발표되는 KB시세를 기준으로 대출을 실행 할 수 있습니다.
주택담보대출 LTV, DTI은 어떻게 적용되나요?
주택담보대출 LTV와 DTI를 적용하여 결정된 대출 금액 중 낮은 금액으로 가격이 산정됩니다. LTV, DTI로 대출가능금액을 구하여 거기서 낮은 금액을 대출해준다는 것입니다. 예를 들어 보겠습니다. 투기과열지구의 9억 이하, 무주세택 세대, LTV 40%, DTI 40% 적용받습니다. 만약 담보가치 8억 원의 집을 매수할 때 LTV는 8억 원의 40%인 3억 2천만 원이며, DTI는 다른 대출금액이 있다면 더 낮은 대출금액이 나올 수 있는 것입니다. 이럴 경우 낮게 측정된 대출 가능금액으로 대출이 가능합니다.
주택담보대출 비율 높이는 방법??
주택담보대출의 LTV, DSR, DTI에 관한 비율은 모두 정부의 통제대상입니다. 그렇기 때문에 정부가 정한 최대치로만 적용을 받을 수밖에 없습니다. 현재 주택담보대출을 가장 높은 비율로 적용받기 위해서는 규제지역이 아닌 곳에서 서민 실요자가 시가 9억 이하의 주택을 매수하면서 대출을 실행하는 것입니다. 규제지역은 조정대상지역, 투기과열지역을 말하며 수도권 전 지역 등입니다. 비규제 지역에의 주택담보대출 비율이 가장 높습니다. 서민 실수요자란 부부합산 연봉이 8천만 원 이하, 생애 최고 특별공급의 경우 9천만 원 이하, 무주택 세대주로서 5억 이하의 주택 구입하는 집단을 말합니다.
지금까지 주택담보대출에 대해서 알아보았습니다. 현재 대출 없이 부동산을 매수할 방법은 거의 없습니다. 은행의 힘을 빌려서 내 집 마련을 할 수밖에 없으니 주택담보대출에 대해서 공부해야 할 필요가 있습니다. 어렵게 느껴지지만 사실 알려고 하면 은행 대출, 담보대출에 관한 사항을 쉽게 이해하 실 수 있을 것입니다. 항상 건강하고 행복한 하루 보내세요.
