손피 거래 간단 정리(feat. 손피거래표, 분양권 손피, 손피 계산, 손피 뜻, 합법? 🙄등)

요즘 분양권 양도소득세가 아주 높아져서 손피거래로 분양권을 거래하는 경우가 많이 있습니다. 오늘은 손피거래에 대해서 알아보겠습니다. 손피거래의 뜻과 손피 거래 계산하는 방법, 손피거래표, 손피거래가 합법인지 등에 대해서 알아보는 시간을 가지겠습니다.

 

 

🔻부동산 손피계산기 다운로드🔻

[부동산] 손피계산기.xlsx

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손피의 뜻, 손피거래란?

손피란 분양권을 전매할 때 매도자의 손에 들어오는 프리미엄을 말합니다. 즉, 양도세, 복비 등 부대비용을 제외하고 매도자가 최종적으로 손에 들어오는 프리미엄을 말하는 것입니다. 매도자 입장에서 내 손에 쥐어지는 프리미엄 금액이라고 생각하면 됩니다. 방법은 프리미엄 P에 부과되는 양도세를 매수자가 내는 방법으로 이와 관련된 내용을 계약서에 표기하는 것입니다.

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손피거래는 합법인가 불법인가?

손피거래가 불법으로 하시는 분들이 많습니다. 하지만 손피거래는 다운거래와 같은 불법이 아닌 합법적인 거래입니다. 매매계약서 작성 시 양도소득세 매수자 부담이라고 명시를 하면 됩니다. 더 합법적인 것을 확인할 수 있는 방법은 홈택스 양도세 신고화면에 “매수자 부담 양도소득세”를 선택할 수 있는 항목이 있습니다. 또한 모시청에서 공인중개사로 보낸 공문에서 손피거래가 합법인 것을 확인할 수 있습니다. 손피 거래 시 양도세 계산방법을 공지하였고 세금신고만 제대로 하면 손피거래가 합법이라는 것이 확인되었습니다.

출처 - 홈택스

양도소득세 참조 공문

 

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손피계산 방법 #1

자 그럼 손피거래 계산 방법에 대해서 알아보겠습니다. A가 B에게 분양권 손피 1억에 매도하는 경우로 계산해보겠습니다. 양도세는 편의상 지방세 포함하여 55%로 계산하겠습니다. 일반적인 분양권 거래와 손피거래를 통한 분양권 거래의 계산하면 아래와 같습니다. 두 거래방법 모두 매도자 손에 1억의 프리미엄이 남는 경우입니다.

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먼저 기존의 일반적인 거래입니다.

매도자가 1억의 프리미엄을 가지려면 프리미엄 2.22억에 계약을 합니다. 매도자는 프리미엄 2.22억을 받고 양도세 55%를 내고 1억을 손에 쥡니다. 매수자는 2.22억이 필요하게 됩니다.

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다음은 손피거래입니다.

프리미엄 1억에 계약을 합니다. 양도세 매수자 부담으로 계약합니다. 매도자는 양도세 8,525만원을 매수자에 받아서 납부합니다. 매도자는 1억의 프리미엄을 가집니다. 매수자가 필요한 금액은 1억 8525만원입니다.

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손피거래 양도세 계산

• 1차 양도세 : P1억 X 55% = 5,500만원
• 2차 양도세 : 5500만원 X 55% = 3,025만원

총 양도세 8525만원입니다. 2차 양도세 개념은 매수자가 내어주는 양도세에 다시 양도세가 붙는 것이라고 합니다. 매도자야 너 양도세도 매수자가 내어주니 거기에 대한 양도세도 내라는 것입니다. 

 

위의 두 경우 모두 매도자는 프리미엄을 1억을 가지게 됩니다. 하지만 매수자는 일반거래는 2억2천2백정도가 들며 손피거래는 1억825만원으로 매수인은 3600만원정도 저렴하게 매수하게 되는 것입니다.

 

 

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손피거래 계산 #2(좀더 자세히)

매도자가 원하는 손피는 P1000만원, 양도소득세율 77%, 인적공제 250만원, 복비 100만원이라는 가정하에 계산을 해보겠습니다.

• 매도자는 분양권을 팔아서 1000만원을 남기고 싶어 합니다.
• P1000만원에 양도소득세 77%는 770만원입니다.
• 하지만 양도시 1년에 한번 250만원 공제, 그리고 필요경비 복비100만원을 제하면 (P1000 - 250 - 100) X 77% = 500.5만원입니다.
• P 1000에서 양도소득세 500.5만원을 빼면 매도자는 499.5만원이 남게 되는 것입니다.
• 하지만 매도자가 원하는 것에 손에 쥐는 피가 1000만원을 원합니다.
• 손피거래, 양도세 매수자 부담으로 계약을 하면 매수자는 P1000만원 + 양도소득세 500.5만원을 합쳐 1500.5만원 지불합니다.
• 그리고 여기서 추가로 매도자의 양도소득세를 매수자가 내주었기에 양도세 500.5만원의 77%가 매도자에게 2차 양도세로 부과됩니다. 이것을 계산하면 500.5 X 77% = 385.4만원입니다.
• 결국 매수자는 매도자에게 P1000만원을 주기 위해서
• P1000만원 + 1차 양도세 500.5만원 + 2차 양도세 385.4만원 = 1886만원을 지불하면 됩니다.

 

만약일반 거래방식으로 매도자에게 77%의 세금을 제하고 P1000만원을 남기기 위해서 매수자가 지불해야 하는 금액은 (1000-250-100 X 77%) / 0.23 =3176만원입니다.

매도자가 똑같은 P 1000만원을 남기는데 매수자 지불금액은 손피거래는 1886만원, 일반거래는 3176만원이 듭니다.

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 손피거래표(양도세 77%)

아래 손피거래표는 양도세율 77%, 인적공제 250, 중개수수료 100으로 했을때 손피거래표입니다. 

손피거래표 양도세 77%

 

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 손피거래표(양도세 66%)

아래 손피거래표는 양도세율 66%, 인적공제 250, 중개수수료 100으로 했을때 손피거래표입니다. 

손피거래표 양도세 66%

 

 

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마치며

지금까지 손피거래의 뜻과 손피 계산법, 합법 여부 등에 대해서 알아보았습니다.. 손피거래는 최근 양도소득세가 너무 높기 때문에 매수자가 저렴하게 분양권을 구입하면서 매도자가 원하는 P를 줄 수 있는 대안이 되었습니다. 서로 WIN-WINWIN-WIN 할 수 있는 방법이 되었지요. 그래도 사실 집값 상승에 따른 분양권 상승으로 분양권 구입에 너무 많은 돈이 들어가는 것은 사실입니다. 만약 분양권을 매수할 계획이 있으시면 부동산 중개인의 지도하에 손피거래 즉, 양도세 매수자 부담으로 거래를 하는 것도 좋은 방법일 것 같습니다. 항상 건강하고 행복한 하루 보내세요.

 

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